양도소득세 계산기

양도가액 12억 원 이하이고 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주)한 1세대 1주택은 비과세입니다. 12억 원을 넘으면 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다.

취득가액 5억·필요경비 0원·5년 보유한 일반 주택을 2억 원 차익에 팔았다고 가정하면, 장기보유특별공제(20,000,000원)와 연 기본공제 250만 원을 뺀 과세표준 177,500,000원에 누진세율을 적용해 양도소득세 47,510,000원, 지방소득세 4,751,000원, 합계 약 52,261,000원이 나옵니다. 실제 세액은 보유·거주기간과 주택 수에 따라 달라집니다.

보유기간이 길수록 양도차익에서 일정 비율을 공제해 주는 제도입니다. 일반 부동산은 3년 이상부터 연 2%씩 최대 30%, 1세대 1주택은 보유·거주 요건을 채우면 최대 80%까지 공제됩니다. 단기보유나 중과 대상은 적용되지 않습니다.

같은 해 양도한 자산의 소득금액에서 1년에 한 번 250만 원을 공제해 줍니다. 부동산·주식 등 자산군별로 각각 적용되며, 여러 건을 같은 해 팔면 합산해 한 번만 공제됩니다.

주택을 1년 미만 보유하고 팔면 70%, 1~2년 보유면 60%의 단일세율이 적용됩니다(장기보유특별공제 배제). 누진세율보다 훨씬 높아 단기 매도는 세금 부담이 큽니다.

다주택 중과 유예가 2026년 5월 9일로 종료되어, 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자는 기본세율에 2주택 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트가 가산됩니다.

양도소득세 산출세액의 10%가 지방소득세로 함께 부과됩니다. 보통 양도세 신고 시 같이 정리되며, 이 계산기도 본세와 지방소득세를 함께 표시합니다.

실제 취득가액을 확인할 수 없으면 환산취득가액(양도가액 × 취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가) 등 법에서 정한 방법으로 추정합니다. 정확한 적용은 국세청 홈택스나 세무사를 통해 확인하세요.