임대수익률 계산기
월세 임대의 단순 수익률과 대출 레버리지 수익률을 계산합니다.
매매가와 월세를 입력하면 임대수익률이 계산됩니다.
임대수익률 계산 방법
단순 임대수익률은 (월세 × 12) ÷ (매매가 − 보증금 + 취득비용) × 100으로
계산합니다. 대출을 끼면 레버리지 수익률은
(연 임대수입 − 연 대출이자) ÷ (매매가 − 보증금 − 대출금 + 취득비용) × 100
입니다. 보증금과 대출은 실투자금을 줄여 수익률을 높이지만, 그만큼 공실·금리
상승·역전세 위험도 커집니다. 세금·관리비·공실 등은 반영되지 않은 총수익 기준
값이라는 점에 유의하세요.
레버리지 수익률 계산 예시
매매가 3억 원, 보증금 1,000만 원, 월세 100만 원, 대출 1.5억 원(연 4%), 취득비용 1,000만 원을 가정한 경우입니다.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 연 임대수입(월세 × 12) | 12,000,000원 |
| 연 대출이자 | 6,000,000원 |
| 순 임대수입(임대수입 − 이자) | 6,000,000원 |
| 단순 실투자금 | 300,000,000원 |
| 레버리지 실투자금(대출 차감) | 150,000,000원 |
| 단순 수익률 | 4.00% |
| 레버리지(자기자본) 수익률 | 4.00% |
매매가·월세별 단순 임대수익률 표
보증금 1,000만 원·취득비용 및 대출 없음 기준으로 계산한 단순 임대수익률(연 %)입니다. 세금· 공실·관리비를 빼지 않은 총수익 기준이라 실질 수익률은 이보다 낮습니다.
| 매매가 ＼ 월세 | 60만원 | 80만원 | 100만원 | 120만원 |
|---|---|---|---|---|
| 2억원 | 3.79% | 5.05% | 6.32% | 7.58% |
| 3억원 | 2.48% | 3.31% | 4.14% | 4.97% |
| 4억원 | 1.85% | 2.46% | 3.08% | 3.69% |
| 5억원 | 1.47% | 1.96% | 2.45% | 2.94% |
임대수익률 핵심 개념·주의사항
- 단순(총) 수익률 — (월세 × 12) ÷ (매매가 − 보증금 + 취득비용) × 100. 비용을 빼지 않은 표면 수익률입니다.
- 레버리지 수익률 — (연 임대수입 − 연 대출이자) ÷ (매매가 − 보증금 − 대출금 + 취득비용) × 100. 자기자본 대비 수익률입니다.
- 역레버리지 — 대출 금리가 임대수익률보다 높으면 대출이 오히려 수익률을 떨어뜨립니다.
- 미반영 비용 — 재산세·종부세·중개수수료·공실·수리비·관리비는 반영되지 않아 실질 수익률은 더 낮습니다.
- 위험 요인 — 금리 상승, 공실, 역전세(보증금 반환 부담)는 레버리지가 클수록 커집니다.
자주 묻는 질문
단순 수익률과 실질 수익률은 다른가요?
이 계산기의 단순 수익률은 세금·관리비·공실을 빼지 않은 총수익 기준입니다. 재산세·종합부동산세·중개수수료·공실·수리비를 반영한 실질 수익률은 이보다 낮아집니다.
매매가 3억·월세 100만 원이면 수익률이 얼마인가요?
보증금 1,000만 원·취득비용 없음 기준으로 단순 임대수익률은 약 4.14%입니다. 여기에 대출 1.5억(연 4%)과 취득비용 1,000만 원을 더하면 레버리지(자기자본) 수익률은 약 4.00%로 올라갑니다.
취득세·등기비용은 어디에 넣나요?
취득 부대비용 칸에 취득세·등기비용·중개수수료 등을 합쳐 넣으면 실투자금에 더해져 수익률이 더 현실적으로 계산됩니다.
레버리지 수익률이 더 높게 나오는 이유는?
대출로 자기자본(실투자금)을 줄이면 같은 임대수입 대비 수익률이 올라갑니다. 다만 금리 상승·공실·역전세 위험도 함께 커지므로 수익률만 보고 판단하면 안 됩니다.
보증금이 크면 수익률이 어떻게 되나요?
보증금은 실투자금(분모)에서 빠지므로 보증금이 클수록 단순 수익률이 높아집니다. 다만 반전세·전세 비중이 커지면 월세 임대수입(분자)이 줄어 수익률 관점보다 시세차익 관점으로 봐야 합니다.
전세 끼고 매수(갭투자)는 어떻게 보나요?
월세가 없으면 임대수익률 관점보다는 시세차익 관점으로 봐야 합니다. 월세를 0으로 두면 임대수익은 0이 되며, 이 경우 별도로 시세차익을 판단하세요.
수익률이 몇 %면 좋은 건가요?
지역·금리·물건에 따라 다르지만, 대출 금리보다 임대수익률이 낮으면 레버리지가 오히려 수익률을 떨어뜨립니다(역레버리지). 금리·공실·세금을 함께 따져 판단하세요.
마지막 업데이트 2026-06. 참고용 추정치이며 세금·공실·관리비 등 미반영 비용이 있어 실질 수익률과 차이날 수 있습니다.