전월세 전환율 계산법 - 전세를 월세로, 월세를 전세로 바꾸는 방법

전월세 전환율은 전세보증금 일부를 월세로 바꾸거나, 반대로 월세를 전세보증금으로 환산할 때 쓰는 비율입니다. 바로 계산하려면 전월세 전환 계산기에 보증금, 전환할 금액, 전환율을 입력하면 됩니다.

2026년 7월 기준 주택의 법정 전월세 전환율 상한은 연 4.5%입니다. 한국은행 기준금리 2.5%에 시행령상 가산이율 2%를 더한 값과 연 10% 상한 중 낮은 값을 쓰기 때문입니다.

전세를 월세로 바꾸는 공식

전세보증금 일부를 월세로 바꿀 때는 전환하는 금액에 전환율을 곱한 뒤 12개월로 나눕니다.

방향	공식
전세 → 월세	전환액 × 전환율 ÷ 12
월세 → 전세	월세 × 12 ÷ 전환율

예를 들어 보증금 1억원을 월세로 전환하고 전환율이 4.5%라면, 월세는 100,000,000 × 4.5% ÷ 12 = 375,000원입니다.

자주 쓰는 전환 예시

전환율 4.5%를 적용하면 다음처럼 볼 수 있습니다.

전환액	월세 환산
5,000만원	월 187,500원
1억원	월 375,000원
2억원	월 750,000원
3억원	월 1,125,000원

반대로 월세 50만원을 전세보증금으로 환산하면 500,000 × 12 ÷ 4.5% = 약 1억 3,333만원입니다. 여기에 기존 보증금이 있다면 기존 보증금과 환산액을 더해 전세보증금 상당액을 봅니다.

법정 전환율 상한 4.5%의 의미

주택임대차보호법은 보증금 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 월차임 전환율에 상한을 둡니다. 시행령 기준은 다음 두 값 중 낮은 값입니다.

1. 연 10%
2. 한국은행 기준금리 + 연 2%

한국은행 기준금리가 2.5%라면 2.5% + 2% = 4.5%이고, 이 값이 연 10%보다 낮으므로 법정 상한은 4.5%입니다. 기준금리가 바뀌면 전월세 전환율 상한도 달라질 수 있습니다.

신규 계약과 기존 계약 전환은 다릅니다

전월세 전환율 상한은 특히 기존 임대차계약에서 보증금 일부를 월세로 전환할 때 중요합니다. 상한을 넘는 부분은 무효로 다툴 수 있습니다.

반면 신규 계약은 보증금과 월세를 시장에서 합의해 정하는 성격이 강합니다. 다만 분쟁이 생기거나 적정성을 따질 때 전월세 전환율이 비교 기준으로 활용될 수 있으므로, 신규 계약이라도 전환율을 계산해보는 것이 좋습니다.

상가는 주택과 기준이 다릅니다

주택은 주택임대차보호법을 따르지만, 상가는 상가건물 임대차보호법을 따릅니다. 상가의 보증금 월세 전환율 상한은 주택과 다르게 연 12% 기준을 사용합니다.

따라서 원룸, 아파트, 다가구주택 같은 주거용 임대차인지, 상가·사무실 임대차인지 먼저 구분해야 합니다. 이 계산기는 주택 임대차 기준으로 보세요.

전환 전 확인할 것

• 현재 계약이 주택 임대차인지 상가 임대차인지 확인
• 전환하는 금액이 보증금 전액인지 일부인지 확인
• 전환율이 법정 상한 4.5%를 넘는지 확인
• 관리비를 월세처럼 높게 책정해 전환율을 우회하는 구조인지 확인
• 확정일자, 전입신고, 보증금 보호 범위가 바뀌는지 확인
• 전세대출을 쓰고 있다면 대출 조건과 보증기관 요건 확인

월세 부담과 대출이자 부담을 함께 비교하려면 전세대출 이자 계산기, 이사나 계약 예산을 볼 때는 중개보수 계산기도 함께 확인하세요.

공식 근거

• 한국은행 기준금리
• 주택임대차보호법 제7조의2
• 주택임대차보호법 시행령 제9조