부동산 중개보수 계산법 - 복비 상한요율과 월세 환산 방법

부동산 중개보수는 흔히 “복비”라고 부르는 비용입니다. 집을 사거나 팔 때, 전세·월세 계약을 할 때 공인중개사에게 지급합니다. 바로 계산하려면 중개보수 계산기에 거래유형과 금액을 입력하면 됩니다.

중요한 점은 계산 결과가 법정 상한이라는 것입니다. 상한요율은 공인중개사가 받을 수 있는 최대 범위이고, 실제 지급액은 그 범위 안에서 중개사와 협의할 수 있습니다.

주택 매매 중개보수 상한요율

주택 매매·교환은 거래금액 구간별로 상한요율이 달라집니다.

거래금액	상한요율	한도액
5천만원 미만	0.6%	25만원
5천만원 이상 2억원 미만	0.5%	80만원
2억원 이상 9억원 미만	0.4%	없음
9억원 이상 12억원 미만	0.5%	없음
12억원 이상 15억원 미만	0.6%	없음
15억원 이상	0.7%	없음

예를 들어 주택 매매가 7억원이면 2억원 이상 9억원 미만 구간이므로 상한요율은 0.4%입니다. 중개보수 상한은 700,000,000 × 0.4% = 2,800,000원입니다.

전세·월세 중개보수 상한요율

전세와 월세는 임대차 요율표를 적용합니다.

거래금액	상한요율	한도액
5천만원 미만	0.5%	20만원
5천만원 이상 1억원 미만	0.4%	30만원
1억원 이상 6억원 미만	0.3%	없음
6억원 이상 12억원 미만	0.4%	없음
12억원 이상 15억원 미만	0.5%	없음
15억원 이상	0.6%	없음

전세 5억원이면 1억원 이상 6억원 미만 구간이므로 상한요율 0.3%를 적용합니다. 중개보수 상한은 500,000,000 × 0.3% = 1,500,000원입니다.

월세 거래금액 환산 방법

월세는 매매가나 전세보증금처럼 하나의 거래금액이 없기 때문에 보증금과 월차임을 합산한 환산 거래금액을 씁니다.

기본 공식은 다음과 같습니다.

거래금액 = 보증금 + 월세 × 100

다만 이 금액이 5천만원 미만이면 아래 공식으로 다시 계산합니다.

거래금액 = 보증금 + 월세 × 70

예를 들어 보증금 1,000만원, 월세 50만원이면 10,000,000 + 500,000 × 100 = 60,000,000원입니다. 5천만원 이상이므로 6,000만원을 거래금액으로 보고, 임대차 5천만원 이상 1억원 미만 구간 상한요율 0.4%를 적용합니다. 중개보수 상한은 240,000원입니다.

부가세는 별도로 붙을 수 있습니다

중개보수는 공급가액 기준으로 계산하고, 중개사가 일반과세자라면 부가가치세 10%가 별도로 붙을 수 있습니다.

예를 들어 중개보수 상한이 2,800,000원이고 일반과세 중개사라면 부가세 포함 금액은 3,080,000원입니다. 간이과세자는 부가세 처리 방식이 다를 수 있으므로, 계약 전에 사업자등록증의 과세유형과 영수증 발급 방식을 확인하세요.

누가 내나요?

매매에서는 매도인과 매수인이 각각 중개보수를 냅니다. 임대차에서는 임대인과 임차인이 각각 냅니다. 한 명이 양쪽 몫을 모두 내는 구조가 아니라, 각 당사자가 자기 중개보수를 부담하는 구조입니다.

같은 중개사가 양쪽을 모두 중개하더라도 중개보수는 양쪽에서 각각 받을 수 있습니다. 다만 금액은 각자의 거래금액과 상한요율 안에서 정해져야 합니다.

오피스텔·상가·토지는 다릅니다

이 가이드는 주택 기준입니다. 주거용 오피스텔은 별도 상한요율이 적용되고, 상가·토지는 주택 요율표와 다릅니다. 계약 대상이 아파트, 다세대, 단독주택 같은 주택인지, 오피스텔이나 상가인지 먼저 확인하세요.

면적 기준이 헷갈리면 평수 계산기, 전세와 월세의 적정 전환을 비교하려면 전월세 전환 계산기도 함께 확인하면 좋습니다.

계약 전 체크리스트

• 거래 대상이 주택인지 오피스텔·상가·토지인지 확인
• 매매·전세·월세 중 어떤 요율표를 쓰는지 확인
• 월세는 보증금 + 월세 × 100, 5천만원 미만이면 ×70 재계산
• 한도액이 있는 구간인지 확인
• 부가세 포함 금액인지 별도 금액인지 확인
• 중개보수는 상한 범위 내 협의 가능하다는 점 확인
• 계약서 또는 확인설명서에 중개보수를 명확히 기재

같이 보면 좋은 계산기

• 중개보수 계산기: 매매·전세·월세 복비 상한 확인
• 취득세 계산기: 주택 매수 시 취득세 예산 확인
• 등기비용 계산기: 소유권 이전 등기 부대비용 확인
• 전월세 전환 계산기: 전세↔월세 전환율 비교
• 평수 계산기: ㎡와 평형 표현 환산

공식 근거

• 공인중개사법 제32조
• 공인중개사법 시행규칙 제20조
• 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템