취득세 계산법 - 주택 매매 6억·9억 구간과 85㎡ 농특세 정리

주택을 매매로 취득하면 취득세를 신고·납부해야 합니다. 바로 계산하려면 취득세 계산기에 취득가액, 전용면적 85㎡ 초과 여부, 주택 상황을 입력하면 됩니다.

취득세는 단순히 매매가에 1%를 곱하는 구조가 아닙니다. 6억원과 9억원 구간, 전용면적 85㎡ 초과 여부, 다주택 중과 여부에 따라 세액이 크게 달라집니다.

주택 매매 취득세 기본 구조

주택 유상거래 취득세는 보통 다음 세목을 합산해 봅니다.

항목	의미
취득세 본세	취득가액에 주택 취득세율을 적용한 금액
지방교육세	취득세에 부가되는 지방세
농어촌특별세	전용면적 85㎡ 초과 등 일정한 경우 추가되는 세금

따라서 실제 납부액은 취득세 본세 + 지방교육세 + 농어촌특별세입니다.

1주택 기본세율

1주택 일반 매매 기준으로 주택 취득세 본세율은 다음과 같이 봅니다.

취득가액	본세율
6억원 이하	1%
6억원 초과 9억원 이하	1~3% 슬라이딩
9억원 초과	3%

6억원 초과 9억원 이하 구간은 가격에 따라 세율이 부드럽게 올라갑니다. 계산식은 (취득가액 × 2 ÷ 3억원 - 3)%입니다. 예를 들어 7억 5천만원이면 세율은 2%입니다.

6~9억원 슬라이딩 예시

취득가액	본세율	취득세 본세
6억원	1%	600만원
7억원	약 1.667%	약 1,166만 9천원
7억 5천만원	2%	1,500만원
8억원	약 2.333%	약 1,866만 4천원
9억원	3%	2,700만원

여기에 지방교육세가 더해지고, 전용면적이 85㎡를 초과하면 농어촌특별세도 추가됩니다.

전용면적 85㎡ 초과와 농어촌특별세

전용면적 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세가 면제되는 경우가 일반적입니다. 반대로 전용면적 85㎡를 초과하면 농어촌특별세가 추가됩니다.

면적 기준은 평형 광고가 아니라 전용면적 기준으로 봐야 합니다. 예를 들어 흔히 말하는 34평형 아파트가 전용 84㎡라면 85㎡ 이하로 볼 수 있지만, 공급면적 표현만 보고 판단하면 헷갈릴 수 있습니다. 면적이 애매하면 평수 계산기로 전용면적과 평형 표현을 나눠 확인하세요.

다주택 중과는 별도 확인이 필요합니다

조정대상지역, 보유 주택 수, 법인 취득 여부 등에 따라 취득세 중과가 적용될 수 있습니다. 계산기에서는 8% 중과와 12% 중과를 선택해 비교할 수 있습니다.

다만 실제 중과 여부는 일시적 2주택, 상속주택, 공시가격 1억원 이하 주택, 분양권·입주권 포함 여부처럼 예외가 많습니다. 중과세율을 단순히 주택 수만 보고 확정하면 위험합니다.

취득세 신고기한

주택을 취득하면 취득일로부터 60일 이내에 취득세를 신고·납부해야 합니다. 일반 매매에서는 잔금 지급일과 등기일 중 빠른 날이 취득일 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

기한을 넘기면 신고불성실·납부지연 가산세가 붙을 수 있으므로, 잔금일 전후로 위택스 신고 준비를 해두는 것이 좋습니다.

계산 전 체크리스트

• 취득가액이 6억원 이하, 6~9억원, 9억원 초과 중 어디인지 확인
• 전용면적이 85㎡를 초과하는지 확인
• 조정대상지역 여부와 보유 주택 수 확인
• 일시적 2주택, 생애최초 감면, 상속주택 등 예외 가능성 확인
• 취득일로부터 60일 신고기한 확인
• 취득세 외에 중개보수, 등기비용, 이사비도 함께 예산 반영

같이 보면 좋은 계산기

• 취득세 계산기: 주택 가격·면적·중과 여부별 취득세 추정
• 등기비용 계산기: 인지세·채권·등기신청수수료·법무사 비용 확인
• 중개보수 계산기: 매매 복비 상한 확인
• 부동산 보유 총비용 계산기: 취득·보유·양도 비용 합산
• 평수 계산기: 전용면적 85㎡ 기준 확인

공식 근거

• 지방세법 제11조
• 지방세법 제13조
• 지방세법 제151조
• 농어촌특별세법 제5조
• 위택스